Der neue Koalitionsvertrag in Deutschland steht – Was sind die voraussichtlichen Folgen für die Immobilienwirtschaft? | Allen & Overy LLP

Der 177-seitige Koalitionsvertrag der drei Parteien, die die neue Regierung in Deutschland bilden werden, sieht zahlreiche Neuerungen in der deutschen Immobilienwirtschaft vor. Bauen und Wohnen muss in Zukunft bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, möglichst barrierefrei, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen sein.

Am 24. November haben die Parteien der neuen Regierungskoalition Koalitionsvertrag in Berlin. Neben der Schaffung von 400.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr sieht es umfassende Gesetzesänderungen für die Bau- und Wohnungswirtschaft vor. Beispielsweise sollten Steuerschlupflöcher beim Erwerb von Immobilien durch Kapitalgesellschaften im Rahmen von Eigenkapitaltransaktionen weiter geschlossen werden, um eine geplante Erleichterung des Erwerbs von selbstgenutztem Wohneigentum zu finanzieren. Das neu gegründete Ministerium für Bauen und Wohnen geht an die Sozialdemokraten.

I. Gehäuse

Erklärtes Ziel der neuen Koalition ist es, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, von denen 100.000 öffentlich gefördert werden müssen. Zur Umsetzung dieses Plans planen die Parteien eine neue „Allianz für bezahlbares Wohnen“ mit allen wichtigen Akteuren. Durch die zusätzliche Einrichtung einer Bau-, Wohnkosten- und Klimatisierung sowie eines zu unterhaltenden Flächenkatasters auf kommunaler Ebene sollen langfristige Planungsperspektiven für die Bau- und Immobilienwirtschaft geschaffen werden. Als Finanzierungsanreiz soll die lineare Abschreibung für den Wohnungsneubau von zwei auf drei Prozent erhöht werden.

Um den Erwerb von Immobilien in der Privatwirtschaft zu fördern, soll die Gewährung von Anteilsersatzdarlehen erleichtert und den Ländern durch einen Freibetrag eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer ermöglicht werden. Als Gegenfinanzierung sollen Steuerschlupflöcher im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien durch Kapitalgesellschaften im Rahmen von Aktientransaktionen weiter geschlossen werden.

Illegale Immobilienfinanzierungen müssen durch die Einführung einer Steuerbescheinigung für gewerbliche und private Immobilienkäufer aus dem Ausland bei jedem Immobilienerwerb in Deutschland bekämpft werden. Barzahlungen für den Erwerb von Immobilien sind künftig nicht mehr zulässig.

II. Klimaschutz im Bausektor

Klimaschutz ist ein weiteres zentrales Thema des Koalitionsvertrags.

In diesem Zusammenhang soll die Einführung eines digitalen Baustoffpasses den ersten großen Schritt hin zu einer Kreislaufwirtschaft im Bausektor ermöglichen.

Zudem muss die bis 2022 auslaufende Regelung zur Förderung des Wohnungsneubaus nach dem KfW-Standard 55 für energieeffiziente Gebäude (EH 55) durch ein neues Förderprogramm ersetzt werden. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss dahingehend geändert werden, dass jede neu installierte Heizungsanlage ab dem 1. Januar 2025 mit 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden muss; Darüber hinaus müssen ab dem 1. Januar 2024 alle Ersatzteile, die bei wesentlichen An- und Umbauten von Bestandsgebäuden verwendet werden, der Norm EH 70 entsprechen. Die im GEG festgelegten Standards für Neubauten werden bis zum 1. Januar 2025 auf den KfW-Standard EH 40 umgestellt.

Angesichts steigender Heizkosten beabsichtigen die Parteien, einen raschen Übergang zu einem neuen Mietkonzept zu prüfen, nach dem die Grundheizkosten in die Grundmiete einbezogen werden. Gleichzeitig muss die Modernisierungsabgabe für energetische Maßnahmen in dieses neue System reformiert und so eine gerechte Verteilung des zu zahlenden CO2-Preises zwischen Vermietern und Mietern erreicht werden. Bereits im Juni 2022 wird ein auf Gebäudeenergieklassen basierendes Stufenmodell eingeführt, das die Zuteilung des CO2-Preises nach dem Brennstoffemissionsgesetz (BEHG) regelt. Sollte dieser Zeitrahmen für die Einführung des Stufenmodells nicht eingehalten werden können, planen die Parteien, dass sich Vermieter und Mieter zu gleichen Teilen an den Kosten des erhöhten CO2-Preises beteiligen.

III. Weitere geplante Gesetzesänderungen

Aus Sicht des Mieterschutzes beabsichtigen die Parteien, die bestehenden Mieterschutzregelungen zu evaluieren und zu erweitern. In diesem Zusammenhang werden qualifizierte Mietspiegel für Gemeinden ab 100.000 Einwohnern verpflichtend. Darüber hinaus ist eine Überarbeitung des aktuellen Mietrechts, insbesondere der bestehenden Regelungen zur Stundungszahlung, geplant.

Geplant ist eine umfassende Novellierung des Baugesetzbuches (BauGB) mit dem Ziel der Digitalisierung und Vereinfachung. Es soll die vollständige Digitalisierung von Bauleitplanungsverfahren sowie die zukünftige Mobilisierung von Bauland ermöglichen und die bestehenden Verfahrensstrukturen zeitlich optimieren. Eine Ausweitung der Regelung in § 13b BauGB ist nicht vorgesehen. Parallel dazu sollen die für die entsprechenden Vorschriften des Baulandmobilisierungsgesetzes vorgesehenen zeitlichen Beschränkungen aufgehoben werden.

Schließlich ist zu prüfen, inwieweit das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 zum Gemeindevorerstverweigerungsgesetz in Gebieten mit Naturschutzgesetz zu einem gesetzgeberischen Handlungsbedarf führen kann (wir haben berichtet).

Darüber hinaus wird über eine Reform der Honorarordnung für Architekten (HOAI) nachgedacht.

Im Rahmen einer zukunftsorientierten Stadtentwicklung streben die Parteien auch eine Gesamtlärmbewertung im urbanen Raum an, die sich in einer Modernisierung der Technischen Anleitung Lärmschutz niederschlagen soll. Darüber hinaus sollte die Einrichtung von Flächen für innerstädtische Entwicklungsmaßnahmen geprüft werden.