Vermieter in Deutschland müssen bald einen Teil der CO2-Kosten für die Wärmeversorgung tragen | Paul Hastings LLP

Das Bundeskabinett hat am 25. Mai 2022 einen Entwurf des Kohlendioxid-Kostenteilungsgesetzes (COHL) vorgelegt.₂-KostAufG).^[1] Dieser Gesetzentwurf soll die Kostenverteilung für CO regeln₂ Emissionen im Zusammenhang mit der Heizungs- und Warmwasserversorgung zwischen Vermietern und Mietern. Mieter sollen zu energieeffizienterem Handeln und Immobilieneigentümer zu energetischen Modernisierungsmaßnahmen animiert werden.

Da in Deutschland das Kraftstoffemissionshandelsgesetz (Brennstoffemissionshandelsgesetz – BEHG), mit Wirkung ab 1. Januar 2021, ein CO₂ Bei der Nutzung konventioneller Energieträger wie Flüssigbrennstoff, Gas oder Heizöl ist eine Umlage zu entrichten. Energieversorger haben dieses neue CO übertragen₂ Abgaben an ihre Kunden. Nach den meisten deutschen Mietverträgen sind Vermieter berechtigt, diese Umlagen im Rahmen eines jährlichen Nebenkostenabgleichs an ihre Mieter weiterzugeben – d. h. derzeit tragen Mieter in Deutschland faktisch die wirtschaftliche Verantwortung für diese CO₂ Gebühr.

Mit dem aktuellen Gesetzentwurf zur Kohlendioxid-Kostenbeteiligung wird diese Leasing-Praxis deutlich eingeschränkt; In den meisten Fällen müssen Vermieter einen erheblichen Teil der CO tragen₂ Kosten ohne das Recht, diese Kosten an den Mieter weiterzugeben.

Die neue Auszeichnung von CO₂ Die Kosten hängen hauptsächlich von der Nutzung des jeweiligen Gebäudes ab.

1. Wohngebäude

Der Gesetzentwurf definiert Wohngebäude als Gebäude, die nach ihrer bestimmungsgemäßen Verwendung überwiegend Wohnzwecken dienen; Wohn-, Alten- und Pflegeheime sowie ähnliche Einrichtungen sind ausdrücklich eingeschlossen.

Bei Wohngebäuden ist die Zuteilung von CO₂ Die Kosten zwischen Vermieter und Mieter richten sich grundsätzlich nach dem Kohlendioxidausstoß des jeweiligen Gebäudes. Nach einem 10-Phasen-Modell variiert die Kostenbeteiligungspflicht des Vermieters zwischen 90 % und 0 %: Je niedriger die CO₂ -Emissionen des Gebäudes, desto höher ist der Anteil des CO₂ Kosten, die der Mieter zu tragen hat. Übersteigt der Jahresausstoß 52 Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche muss der Mieter nur 10 % des CO tragen₂ kosten; wenn der Jahresausstoß weniger als 12 Kilogramm CO beträgt₂ pro Quadratmeter Wohnfläche muss der Mieter die CO zu 100 % tragen₂ kosten.

Laut Gesetzentwurf sind Bestimmungen, wonach der Mieter mehr als den im Stufenmodell vorgesehenen Anteil zu tragen hat, nichtig und der Vermieter darf kein CO weitergeben.₂ Abgaben.

2. Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude (also Gebäude, die nach obiger Definition nicht als Wohngebäude bezeichnet werden) enthält der Gesetzentwurf eine Übergangslösung – Bestimmungen in Mietverträgen, wonach der Mieter mehr als 50 % der CO trägt₂ Kosten entfallen und der Vermieter hat keinen Anspruch auf CO₂ Abgaben. Eine solche feste 50/50-Teilung soll es aber laut Gesetzesbegründung nur temporär geben – auch für Nichtwohngebäude soll ein Niveaumodell entwickelt werden. Der Gesetzgeber beabsichtigt, bis Ende 2024 die notwendigen Informationen für die Entwicklung eines solchen Modells zu sammeln und bis 2026 ein Niveaumodell zu entwickeln, das die 50/50-Teilung ablösen soll.

3. Gebäude mit gemischter Nutzung

Der Gesetzentwurf unterscheidet nur zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Ausschlaggebend für die Klassifizierung eines Gebäudes ist die überwiegende Nutzung des Gebäudes. Daher wird das 10-Phasen-Modell für Wohngebäude auch für einen Mietvertrag über eine Geschäftseinheit in einem Mehrfamilienhaus gelten, während die 50/50-Teilung für Nichtwohngebäude für einen kleinen Wohnanbau gelten wird Rabatt. Lebensmittelmarkt.

Daher ist für jedes Gebäude eine individuelle Analyse der überwiegenden Nutzung eines Gebäudes erforderlich.

4. Erstattungsansprüche von Mietern

Bezieht ein Mieter seine eigene Wärme und/oder Warmwasser, muss der Vermieter dem Mieter den CO-Anteil des Vermieters erstatten₂ kosten. Der Mieter muss den Erstattungsanspruch jedoch innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt der Rechnung für die Brennstoff- oder Wärmelieferung geltend machen. Der Vermieter ist berechtigt, den im Rahmen des jährlichen Nebenkostenabgleichs geltend gemachten Erstattungsanspruch aufzurechnen; ist kein Nebenkostenabgleich durch den Vermieter fällig, muss der Vermieter den geltend gemachten Betrag innerhalb von 12 Monaten zurückzahlen.

5. Ausnahmen vom Vergabeprinzip

Gesetzentwurfsbedingt sind Ausnahmen von den oben genannten Grundsätzen der Zuteilung von CO₂ Kosten fallen an, wenn öffentliche Auflagen (a) eine wesentliche energetische Verbesserung des Gebäudes oder (b) eine wesentliche Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung verhindern (z. B. bei denkmalschutzrechtlichen Einschränkungen eine Anschluss- und Nutzungspflicht (z. B.Anschluss- und Nutzungspflicht) im Hinblick auf die Bestimmung oder ein Erhaltungsgesetz (Erhaltungsklausel)). Wenn weder eine energetische Verbesserung des Gebäudes noch eine Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung möglich ist, entfällt das CO₂ Kosten werden dem Vermieter zugerechnet; ist nur eine dieser Verbesserungen möglich, reduziert sich der Vermieteranteil um 50 %.

Darüber hinaus gelten eine Reihe von Anpassungen, unter anderem, wenn der Leasingnehmer Kraftstoff auch zum Betrieb seiner eigenen Geräte für gewerbliche oder andere Zwecke verwendet oder wenn der Leasinggeber den CO-Anteil nicht angibt.₂ dem Mieter zurechenbare Kosten in der Nebenkostenabrechnung.

6. Einsatz von Ersatzbrennstoff

Wechselt der Leasinggeber von fossilen Kraftstoffen auf einen teilweise biogenen Kraftstoff oder Wasserstoff, wird der Anteil des Leasingnehmers an der CO₂ Die Kosten für den biogenen Kraftstoff bzw. Wasserstoff werden auf die Höhe des Grundversorgungstarifs begrenzt (Tarif Grundversorgung) bzw. für Erdgas oder den dann aktuellen Jahresdurchschnittspreis des ersetzten fossilen Energieträgers.

7. Ausblick

Interessenvertreter von Vermietern und Mietern haben mehrere Punkte in dem veröffentlichten Gesetzentwurf kritisiert. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob wesentliche Änderungen am aktuellen Konzept vorgenommen werden. Da das neue Gesetz am 1. Januar 2023 in Kraft tritt und erstmals für alle Abrechnungsperioden ab 2023 gelten wird, rechnen wir mit einer Verabschiedung des Gesetzentwurfs noch in diesem Jahr.

Nach Inkrafttreten des neuen Rechts neu abgeschlossene Pachtverträge müssen die verbindlichen Vorgaben des neuen CO-Zuteilungsgesetzes berücksichtigen₂ kosten; Daher sollten Mietvertragsvorlagen entsprechend geändert werden.

Bereits bestehende Mietverträge müssen voraussichtlich nicht sofort angepasst werden, da der Gesetzentwurf Übergangsregelungen für bestehende Mietverträge vorsieht. Um jedoch Diskussionen oder Meinungsverschiedenheiten über die Gültigkeit bestehender vertraglicher Regelungen oder die Richtigkeit der Personalordnung zu vermeiden und die Umsetzung der neuen Regelungen im Verwaltungsalltag zu erleichtern, halten wir es für sinnvoll, bestehende Verträge anzupassen. an die neue Rechtslage und empfiehlt, sich rechtzeitig damit zu befassen.

Mieter, die Wärme und Warmwasser direkt vom Versorger beziehen, müssen ein Verfahren einrichten, um eine CO-Kompensation geltend zu machen₂ Kosten innerhalb der oben genannten sechs Monate.

^[1]Konzept (nur in deutscher Sprache): https://dip.bundestag.de/vorgang/gesetz-zur-aufteilung-der-kohlendioxidkosten-kohlendioxkostenaufteilungsgesetz-co2kostaufg/288062?f.deskriptor=Klimaschutz&rows=25&pos=2.